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一場引發房價波動的戰爭


李開周

  

  1862年,太平天國的軍隊接連三次打到上海,引起居民大恐慌,像潮水一樣逃進租界。租界土地嚴重緊張,地價房價聯袂飛漲……

  第一個房產牛市

  鴉片戰爭前后,天地會衍生出一個分支——小刀會。公元1853年,小刀會首領劉麗川公然打出“反清復明”的旗號,率領幫會成員和附近貧民攻占嘉定縣城,繼而攻占上海縣城,宣告“大明國”成立,劉麗川自封“大明國招討大元帥”。清朝政府調派軍隊圍剿,被劉麗川打得稀里嘩啦。清軍敗退,小刀會又攻占寶山、南匯、川沙、青浦,清軍再次圍剿,雙方在今天的上海市區和近郊區縣打了幾十場硬仗。

  為了使“大明,國”這個新政權獲得洋人支持,劉麗川攻占上海當天就去了租界,他向各國領事承諾:小刀會只針對清政府,不針對洋人。這個承諾使洋人暫時保持了中立,也讓租界成了戰爭中僅存的和平孤島。哪里才是上海人逃難的最佳選擇?租界。

  上海租界按照清政府和英、法、美等國簽訂的條約,華洋應該分居,租界里只能住外國人,不能住中國人。可是這時候戰火燒身,哪還顧什么條約不條約?小刀會跟政府軍交火的第一天,英租界里就人如潮涌,房子供不應求。英國商人看到了商機,開始大量建造住房,再高價出租給華人,從中牟取高額利潤o很快,在英租界西北部和分隔英法租界的洋涇浜兩岸,一排一排的小木屋拔地而起。1853至1854年間,僅租界內現今廣東路、福州路一帶就冒出了800多幢如“違章建筑”般的木板房。這些房子租金高昂,但依舊供不應求。

  上海租界迎來了有史以來第一個房產牛市。于是,英國領事開始吸引華人入住租界,甚至開始阻止中國人外流。有數據表示:從1853年初到1854年7月,租界內人口從500人上升到2萬多人,猛增40倍。而在之后的1860~1862年間,租界的總人口攀升到了驚人的50萬人。

  小刀會占領上海不到兩年,清朝政府游說洋人一同“剿匪”,在洋槍洋炮的支持下,清軍打跑了小刀會,“大明國”就此覆滅,上海恢復了和平,在租界避難的人們返回家園,洋涇浜兩岸的小木屋開始空置。

  開發商被戰爭催生

  上海租界的房產熊市并沒有持續幾年。1862年,太平天國的軍隊接連三次打到上海,引起居民大恐慌,像潮水一樣逃進租界。這回去租界避難的不光是上海人,還有蘇州人和南京人,粗略統計在10萬人以上。難民去而復來,樓市死而復生,曾經空置的小木屋被洋房東用更高的價格租了出去,租界土地嚴重緊張,地價房價聯袂飛漲。

  當時法國駐上海領事描述了法租界的情形:“法租界長期以來不被注意的地皮突然變得身價百倍,所有出賣的地皮都被爭相購買。”

  租界之內開發商林立。這些開發商不再建造小木屋,改建兩三層的小樓,磚木結構,小小天井,一圈石頭的門框,這就是后來聞名于中國近現代建筑史的“上海石庫門”。

  早先開發商只租不賣,后來他們既租又賣,有錢的華人可以把一所甚至多所樓房一次性買下來,然后再分租給沒錢的華人。在我們中國,房地產開發這門生意出現得并不晚,古代中國的開發商,其最大特色就是只租不賣,多數為個體經營,在我看來,專業的開發商出現在太平天國起義以后,出現在1862年的上海租界,被戰爭所催生。

  樓市崩盤

  在暴利當頭的時候,開發商很難看清楚未來的形勢。事實上,在江南富人仍在源源不斷地搬進租界的時候,太平天國已經危如累卵,戰爭即將結束的跡象已經顯現,可是開發商們認為租界里的虛假繁榮還將一直持續下去,房價還將一直上漲,所以他們的開發規模也一直在擴張。

  誰知在1864年,太平天國滅亡了,江南戰事平息,影響租界安全屬性的最大因素消除了。租界里的難民再次返回家園,供求回歸平常,租界房屋租金在1865年年末一度下跌近50%。公共租界內8000余棟住房中,有近四分之一處于空置狀態。

  新建房屋再次空置,在建的房屋也紛紛停工,許多開發商破了產,從事土地投機的中國買家也血本無歸,開始有人跳黃浦江了。租界里的銀行、租界外的錢莊,因為在牛市時期把資金放進樓市,這時也出現危機,11家銀行有6家瀕臨關門。緊接著是1866年的世界金融危機,一些資金雄厚、經營多年的大洋行也不得不倒閉。

  表面上看,成也房產,敗也房產;實質上,成也戰爭,敗也戰爭。

  (摘自《新民晚報》2016.9.16)


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