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加息之后的加拿大房價走勢


夏欣怡

  加拿大央行7月12日宣布加息,將隔夜貸款利率從0.5%調高至 0.75%。這會對加拿大的經濟和房價造成什么樣的影響呢?

  

  經濟周期和加息周期

  

  任何一個級別的經濟體,都會存在經濟周期。經濟周期指隨著經濟的發展,經濟活動所經歷的有規律的擴張和收縮的過程。經濟周期通常會分為復蘇、繁榮、衰退、蕭條4個階段。

  通常來說,在經濟復蘇階段的后半場,由于經濟增長已漸趨繁榮,為了抑制過于旺盛的投資需求,延長經濟的上升周期,一個國家的中央銀行會宣布加息。從此時開始,該國就進入了加息周期。而在經濟衰退的后半場,由于經濟景氣度已漸趨蕭條,為了挽回日益降低的經濟增長率,一個國家的中央銀行會宣布減息。從此時開始,該國正式進入減息周期。加息周期往往會覆蓋一個經濟周期復蘇期的后半場、整個繁榮期和衰退期的前半場;而減息周期往往會覆蓋一個經濟周期衰退期的后半場、整個蕭條期和復蘇期的前半場。

  右表是中國上一輪加息周期和減息周期的時間表,親身經歷過那段歲月的讀者朋友們應該不難發現:在中國的上一輪加息周期中,股票、房產連番上漲,迭創新高;在中國的上一輪減息周期的前半段,即2007年12月21日—2008年12月23日,股票、房產連番下跌,市場一片蕭條,在中國的上一輪減息周期的后半段,經濟雖有所恢復,但股市仍然處于低位運行狀態,直到現在股市還沒有回復到2007年的高點。

  加拿大的加息周期和房地產走向

  

  加拿大的經濟周期和加息周期也與中國類似。7月12日,加拿大央行聲明:“央行對加拿大經濟增長愈來愈有信心,因為本國經濟不僅在各地區,而且在各行業均表現良好。根據對未來經濟前景的展望,央行認為加拿大不再需要過于低息的貨幣刺激措施。”也就是說,加拿大央行認為加拿大經濟正處于強勁的經濟復蘇之中,經濟增長已漸趨繁榮。

  加息之后,會對加拿大樓市產生什么影響呢?筆者的看法是:加息之后,加拿大樓市會短期震蕩,甚至下跌,而中長期來看,依然會上漲。

  短期震蕩的原因

  加息之后,對于買房者來說,在進行房屋貸款評估時,需要有更高的收入才能買下合適的房產,部分加拿大居民可能會因此而擱置購房計劃;而對于需要償還房貸的已置業者來說,增加的房貸利息則會加大他們的還款壓力,部分人或許會因為不堪忍受而出售房產。以上經濟壓力還會影響人們的心理預期,這都會使房價失去上漲動力,甚或轉為下跌。

  中長期上漲的原因

  第一,此次加息政策出臺之前,2016年10月,在加拿大范圍內已經進行了一次貸款壓力測試。當時加拿大銀行的5年期房貸固定利率,其特別優惠利率約為2.5%。而加拿大央行所進行的貸款壓力測試,則對那些首付比例低于20%的買家,進行了標準提高到4.64%的壓力測試。換句話說,就是這部分買家,雖然他們實際繳納的房貸利率仍為2.5%,但通過測試,這些高危人群能確保在貸款利率提高到4.64%的情況下,依然輕松還貸。加拿大央行的這次加息,是在壓力測試實施了9個月以后才宣布,因此,加息雖然增加了房貸,但長遠影響不大。

  第二,加息周期往往在一個經濟周期復蘇期的后半場開始。加息周期開始,說明加拿大經濟已經從低谷中走出,正處于不斷上升之中。加拿大央行當時的說法也證實了這一點,“央行對加拿大經濟增長愈來愈有信心,因為本國經濟不僅在各地區,而且在各行業均表現良好”。在經濟上升的途中,買家的收入增長通常會超過因加息而導致的房貸還款額增長。長遠來看,買家對加拿大房產市場的投入會不斷增多,從而引發房市的上行。

  第三,此次加息雖然只增加了0.25%,但卻是一個加息周期重新啟動的重要轉折信號。這意味著加元相對其他國家的貨幣將會看漲。包括人民幣在內的其他外幣資產,有兌換成加元、流入加拿大市場進行投資的尋利沖動。例如,加元兌人民幣,已經從2017年6月最低1加元兌換5.02元人民幣,漲至2017年7月21日的1加元兌換5.37元人民幣。資金進入加拿大之后,會有相當大的一部分流入房地產市場,從而引起房市上漲。

  

  加息之后溫哥華的房價變化

  

  下面以加拿大上一輪加息周期中,溫哥華獨立屋市場的價格變化來說明房價的變化問題。

  上一次加拿大的加息周期從2010年5月31日開始,2015年1月20日結束,一共持續了大約4年半的時間。從2010年6月1日開始,溫哥華獨立屋價格在79萬~81萬加元之間盤旋了半年之久,然后在加息周期正式啟動一周年的2011年5月,上漲到了89萬加元。在此次加息周期終點的2015年1月,溫哥華獨立屋均價則突破了百萬加元,達到了101萬加元,見下圖。

  進入21世紀后,加元與人民幣的兌換價格,歷史上最高曾達到約1加元兌換8元人民幣,歷史上最低則約為1加元兌換4.5元人民幣。在目前加拿大加息周期再次啟動的情況下,加元存在持續上行的可能性。如果未來自己有在加拿大留學、生活、移民、置業和投資的計劃,不妨未雨綢繆,適當兌換一部分加元以備不時之需。如果還有更多的預算,則可以考慮抓住加息之后的房市震蕩期,布局加拿大的房地產市場。


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