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和諧社區中物業管理問題及對策探討


張玉陽

  摘 要:社區是社會的細胞,而物業管理機構分布在各個社區,為成上千萬的業主服務,是城市的經濟發展、社區穩定、和諧社會的積極實踐者和重要力量。但是物業管理在社區建設中還存在諸多問題,制約了社區的和諧發展。探討了與物業管理直接相關的社會群體:政府、物業管理企業、業主是何影響社區建設中的物業管理的,并提出相應的對策。
  關鍵詞:和諧社區;物業管理;問題及對策 
  中圖分類號:C93文獻標識碼:A文章編號:1672-3198(2008)11-0038-02
  
  1 社區建設中物業管理存在的問題
  
  中國物業管理行業二十多年來得到了迅速推廣,對和諧社區、和諧社會建設做出了巨大的貢獻。但是,我們也應當清醒的看到,在發展過程中物業管理還存在法規不健全、市場不完善、企業管理不規范、業委會運作舉步維艱等諸多問題,給和諧社區建設帶來了不和諧因素。這有待于物業管理行業及社會各界引起高度重視并結合實踐工作加以研討解決。
  1.1 政府主管部門的問題
  沒有規矩,就沒有方圓。可見作為市場規則的制定者,政府主管部門的責任無疑是重中之首。但是,在看到成績的同時,我們應該看到以下問題:
  (1)法規不健全,操作難度大。如業主組織的法律地位,業主組織與其它組織的關系協調,業委會和居委會關系的協調,業主組織成立,物業管理行業協會的成立、地位和職能,物業管理權力交接程序和前期物業管理等,依然缺乏可操作性的規定。建管不分,前期物業管理矛盾突出。對于一些開發項目在規劃設計、施工階段遺留下來的問題,很多物業管理企業作為開發商的子公司,在對共用部分、共用設施設備交接過程中缺乏嚴格的承接驗收手續。對暴露出來的質量與配套設施等問題,不能也不敢站在為業主排憂解難的公正立場上,督促開發商加快解決。種種問題,引發層出不窮的糾紛,嚴重破壞了物業管理的生存環境。
  (2)監管薄弱,職能缺位。物業管理行業的主管部門要承擔企業年審、招投標管理、投訴受理、綜合考評、業主團體工作指導等多塊業務管理,根本分不出人手和精力對物管事務嚴格監管、深入指導。行政監管薄弱使得物管公司取得管理權、業主大會召開成立(包括業委會成立)這兩個后續糾紛的“源頭”就不能得到有效地規范,發生問題各方也投訴無門或投訴無果,后期其它問題的預防與發生后的處理情況可想而知。此外政府作為社會公共服務的提供者和管理者,對物業管理關注更多的是社會效益和減輕行政管理負擔,所以難免會將諸如外來人口、計劃生育、社會治安方面的許多行政職能加諸于物業管理企業身上,忽視了其“經濟人”的主體地位,對于整個社區的管理沒有形成有效整合。 
  1.2 物業管理企業的問題
  企業是物業管理的提供者,目前存在的主要問題是:
  (1)角色錯位,代人受過。角色錯位有兩種情況,一種是大部分物業管理企業是從房地產開發企業派生出來的,這種建、管不分的體制決定了物管從屬于、依附于、受制于房地產開發企業。開發商留下隱患,往往要靠物業管理來處理,引發業主對物管的不滿,并給工作帶來被動。同時,在公司運營目標上,也是為房地產企業服務,地位不高,許多企業處在虧損的邊緣。這使物管公司留不住人才,從業人員整體素質偏低,制約了行業的良性發展。另一種則是由我國物業管理實踐的超前性和不配套而造成的。在社區建設中,物業管理常常“義務”履行了部分政府職能,而作為市場經濟中的主體,由于沒有相應的行政手段,導致企業在實際管理中存在諸多問題,業主往往也遷就于物業管理公司,使物管公司出力不討好。
  (2)管理不規范,服務意識不強。據建設部的有關資料顯示,在全國近三萬多家物業管理企業中,體制新、機制活、競爭力強的企業不到10% ,按現代企業制度完成企業改制的不到4%。大多數企業存在著體制不順、機制不活、產權關系模糊、內部管理薄弱等問題。企業的管理不規范,往往導致部分物業管理只顧眼前利益,為減少成本或追求利潤,收費與服務不相符,物業日常維護上收支不透明甚至只收費不服務,侵犯業主權益、損害業主的利益的現象時有發生。此外,部分物業管理服務意識不強,沒有從原來的“管理者”的角色轉變過來,還未形成“在管理中服務,在服務中管理”的機制,造成服務意識不強、水平不高。
  1.3 業主的問題
  業主是物業管理的需求者,目前,主要存在的是以下問題:
  (1)業主的物業知識缺乏,給物業管理帶來難度。2008年5月,在重慶市人大、市房管局和重慶教育學院等單位組織的物業服務認同度調查結果顯示,自認為對物業管理知識了解的僅占28.3%,56.9%的業主認為“了解一點”。相關知識的缺乏使大多數業主并沒有從財產、契約和消費的角度理解物業管理,公共權利淡漠,缺少主動參與和自覺守約的意識。部分業主認為物業是業主的財產,業主想交給誰管就可以交給誰管,業主想怎么處理財產是自己的權利和自由,他人不得干涉,而且自己付錢給物業管理公司,是業主養活了物業公司,把自己放在“雇主”的地位,把物業公司當作“仆人”,觀念的混亂造成了許多問題,如某些業主不服從正當管理、拒交管理費等行為成為物業管理的一大頑癥。 ......
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