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不同經濟周期下的買鋪策


陸 璐

  美林證券的“投資時鐘”是一種將經濟周期與資產配置聯系起來的有效方法。它將經濟周期劃分為四個不同的階段——過熱、滯漲、衰退和復蘇,每個階段不同種類的資產表現是不同的。
  過熱階段。經濟增長處于高位,旺盛的需求導致大宗商品價格開始上升,通貨膨脹開始出現。整個社會資金充沛,出現流動性過剩,股票和房產等資產價格節節攀升,中央銀行開始加息以求將經濟拉回到可持續增長的路徑上來。此時是投資大宗商品的最佳時期。
  滯漲階段。經濟增長明顯放緩,但通脹卻繼續上升。央行不斷加息并控制借貸,市場流動性漸漸不足,股票市場開始下跌,房產市場交易萎縮,企業盈利出現惡化,紛紛收縮生產規模變現獲取現金流。此時投資者應盡可能的出售手中資產,保持現金。
  衰退階段。經濟增長停滯,過剩的生產能力和下跌的大宗商品價格驅使通脹降低,企業大批虧損與破產,消費疲軟,社會出現信心危機,導致流動性嚴重不足,引發股票和房產等資產價格大幅下跌。央行為刺激經濟,不斷降低利率,債券價格不斷上升。這一階段是投資社區商鋪的最佳時機。商鋪的價值主要取決于產租能力。由于社區商業的經營業態主要是滿足居民日常生活所需,受經濟影響較小,因而商鋪的租金基本不變,收益率曲線急劇下行,商鋪的估值理應上漲。此時整個投資市場處于低迷狀態,開發商為避免資金鏈斷裂,不得不降價出售住宅和商鋪。最典型的例子就是2008年年底,為應對全球金融危機,李嘉誠將上海古北高檔公寓御翠豪庭的商鋪“改租為售”,一次性拋售商鋪2萬平方米,其中大部分被精于投資的溫州人買去。
  復蘇階段。政府刺激經濟的一系列政策開始發揮作用,資產價格開始止跌。此時過剩的生產能力還未耗盡,CPI指數還在下行,央行仍保持寬松的貨幣政策,因此利率較低。此時是股權投資者和杠桿投資者的黃金時期。這一階段比較適合投資市場商鋪。經濟在慢慢復蘇,一批有遠見的商家加大開店步伐,開始跑馬圈地,備戰下一輪經濟繁榮,商鋪租金、出租率穩步上升。
  上海電子商城地處著名的曹安商圈,占地50萬平方米。今年以來作為華東地區電子市場第一品牌,身處全球電子產業采購第一線,明顯感受到電子產業復蘇的跡象,招商速度明顯提速,計劃2009年一年內四大主題市場同時開放。繼2月28日電子元器件館正式營業之后,五金機電館于6月25日盛大開業,8月18日IT數碼館開業,年底安防監控館也將開業。
  6月25日~27日,上海電子商城聯手八大行業協會——上海市集成電路行業協會、上海電子元器件行業協會、上海儀器儀表行業協會、上海市通信制造業行業協會、上海市開發區協會、上海市新材料協會、上海市室內環境凈化協會、臺灣區電機電子工業同業公會等共同舉辦“2009年上海電子展”,吸引了300多家參展廠商踴躍參加,產品總計1萬多種類,涵蓋了整個電子產業鏈的上中下游。
  上海電子商城,這艘超大型電子產業航母正在起航,其商鋪的投資價值不可限量。在不久的未來,電子產業將率先引領全球以及中國經濟的復蘇。隨著上海電子商城自身規模的迅速擴張,只需首付5萬元的投資者將可坐享數千億全球電子利潤的蛋糕。
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